V roce 2021 jsme byli svědky rekordního počtu prodejů bytů a domů. Naopak rok 2023 přinesl obrat o 180 stupňů, kdy se trh propadl na nejnižší úroveň za posledních osm let. Tato analýza se zaměří na to, které kraje a města zažívají největší změny a jak se mění trendy na trhu s nemovitostmi.

Počet prodejů v jednotlivých krajích

Rok 2023 se v oblasti nemovitostí zapsal jako období výrazného poklesu prodejů. Celkový počet prodaných bytů dosáhl 55 180 a domů 34 769, což je nejméně od roku 2015. Meziročně prodeje bytů klesly o 9 % a domů o 17 %. Oproti tomu rok 2021 se pyšnil rekordními čísly, kdy se prodalo 73 605 bytů a 55 941 domů, což je o třetinu více bytů a o 60 % více domů než v roce 2023.

Jediné regiony, kde se trh urdžel stabilní a bez velkých propadů v počtu prodaných bytů, jsou Praha a Jihomoravský kraj.V kladných číslech se také udržel Pardubický kraj, kde dokonce meziročně stoupl počet prodaných bytů o 23 %. To může být způsobeno tím, že už v roce 2022 tam klesly prodeje nejvíce z celé ČR, oproti roku 2021 o více než 35 %. Za nárůst v roce 2023 pravděpodobně může extrémně nízký počet prodejů v roce 2022.

Naopak situace s rodinnými domy je odlišná, počet prodaných domů meziročně klesl ve všech krajích, přičemž největší pokles byl zaznamenán právě v hlavním městě, a to o 27 %.

Praha vede v prodejích bytů

Praha hraje klíčovou roli na trhu s byty. Podle nejnovějších statistik se v hlavním městě prodalo 24 % všech bytů v Česku, ale jen ale jen 3,5 % domů.

Zájem o rekreační objekty upadá

Trh s rekreačními objekty čelí významným výkyvům, což potvrzují i data z ČÚZK. Meziročně došlo k poklesu prodejů chat a chalup o 19 %, přičemž největší propad, více než třetinový, zaznamenal Královéhradecký kraj.

Tato oblast, známá svými malebnými krajinami a turisticky atraktivními lokalitami jako jsou Krkonoše, pocítila největší pokles v počtu prodejů. Tento fenomén může být částečně připsán vysokým cenám zejména rekreačních nemovitostí v těchto lokalitách, které se staly pro mnoho potenciálních kupujících nedostupné.

Počet prodejů bytů a domů na 1000 obyvatel

Tato analýza ukazuje počet prodaných bytů a domů na 1000 obyvatel a odhaluje výrazné regionální kontrasty. Na pomyslném prvním místě se umístily Milovice s 27,9 prodanými byty na 1000 obyvatel, na druhém Mariánské Lázně s 24,8 a na třetím Karlovy Vary s 20,2. Naproti tomu, Praha, ačkoliv je ekonomickým a kulturním centrem země, se umístila až na 17. místě. Na opačném konci spektra se nachází Orlová a Rumburk, kde se prodalo méně než 1 byt na 1000 obyvatel.

Porovnání prodejů bytů dle dispozic. Které jsou ty nejpopulárnější?

Analýza ukončených nabídek za rok 2023 ukázala, které dispozice bytů dominují v jednotlivých městech a jaká je jejich průměrná velikost. Abychom zjistili, jaké je poptávka po bytech dle dispozic, vycházeli jsme z ukončené inzerce, protože katastr nemovitostí údaje o dispozicích neeviduje.

V České Budějovicích, Hradci a Pardubicích vévodí 3+1 a v Praze a Mladé Boleslavi 2+kk. Data ukazují, že byty s dispozicí 2+1 nebo 2+kk jsou celonárodně nejžádanější. Tvoří v průměru 44 % všech ukončených nabídek. Tato čísla naznačují, že dvoupokojové byty jsou v Česku velmi populární, ať už pro bydlení nebo jako investice.

Zajímavé jsou i regionální rozdíly v průměrné velikosti bytů. Největší byty 3+kk, s průměrnou velikostí 96 m2, se prodávají v Karlových Varech, což odráží poptávku po prostornějším a luxusnějším bydlení v této lázeňské destinaci. Naopak, nejmenší byty s dispozicí 3+kk najdeme v Kladně (69 m2) a Ústí nad Labem (71 m2).

Průměrné realizované ceny dle ČÚZK

Data ČÚZK ukazují průměrné realizované ceny, které odrážejí skutečné prodeje na základě kupní smlouvy, po odstranění extrémních hodnot. Z těchto údajů je patrný významný rozdíl mezi 5 největšími městy České republiky. V Praze a Brně došlo k nárůstu průměrné ceny bytů o více než 4 %, což svědčí o rostoucí poptávce.

Naopak, Plzeň zaznamenala snížení cen o více než 4 %, v Ostravě a Olomouci došlo k poklesu o více než 9 %. Zajímavé je, že v těchto městech došlo k výraznějšímu poklesu absolutní ceny, ale ne ceny za m2. Tento fakt naznačuje, že kupující v těchto lokalitách vyhledávají menší byty.

V Olomouci, kde je pokles ceny z vybraných měst největší, byste v roce 2022 byt v průměru zaplatili 4 184 821 Kč, cena za 1m2 se pohybuje na částce 65 377 Kč a velikost takové bytu byla 64 m2. Loni se sice průměrná cena bytu snížila o necelých 400 000 Kč, a to na 3 790 510 Kč. Cena za 1m2 ale zůstala v podobné hladině, konkrétně na 65 079 Kč. Z toho vyplývá, že klesla průměrná velikost bytu na 58 m2.

Vývoj počtu nabídek od roku 2019

Trh s nemovitostmi prošel od roku 2019 výraznými změnami, které odrážejí vliv ekonomických faktorů a pandemie COVID-19. V roce 2021 bylo na realitních portálech o 20 % méně bytů a o 24 % méně domů než v roce 2019. Tento pokles byl primárně způsoben nízkými úrokovými sazbami na hypotečních úvěrech.

Zvýšení úrokových sazeb v roce 2022 vedlo k nárůstu počtu nemovitostí nabízených na trhu. V současnosti je v mnoha krajích v inzerci více bytů a domů než před pandemií. Výjimkou jsou Praha, Moravskoslezský a Karlovarský kraj, kde se počet nabídek bytů ještě výrazněji nedostal na předcovidová čísla.

Realitní trh v Česku prošel v posledních letech výraznými proměnami. Zatímco Praha a Jihomoravský kraj ukázaly odolnost vůči velkým výkyvům, ostatní regiony se potýkaly s menší poptávkou po bytech, domech i rekreačních objektech, což vedlo ke snížení počtu prodejů a k poklesu cen nemovitostí. Ve Valuo dále sledujeme vývoj na trhu a budeme vás průběžně informovat o nejnovějších trendech a změnách. (sfr)